Casablanca · Investissement locatif
Investir dans l’immobilier locatif à Casablanca
Casablanca est le marché locatif le plus profond du Maroc. La ville concentre les sièges sociaux, la première place financière du pays et le pôle tertiaire de Casanearshore, qui emploie plusieurs dizaines de milliers de salariés. Cette économie produit un flux continu de locataires solvables et mobiles.
- Rendement brut de marché
- 5 à 7 %
- Prix au mètre carré
- 8 500 à 28 000 MAD/m²
- Profil des locataires
- Cadres en mobilité, expatriés, jeunes actifs
C’est aussi le marché où le parc disponible reste le plus inférieur à la demande sur les petites et moyennes surfaces : un studio meublé rénové au Maârif ou à Bourgogne trouve preneur en moins de trois semaines.
Ce qui porte la demande locative
Trois bassins alimentent la location à Casablanca. Le quartier d’affaires du Maârif et du boulevard Zerktouni attire des cadres en mobilité, souvent logés pour trois à cinq ans. Casanearshore et le Technopark, à Sidi Maârouf, emploient une population de techniciens et d’ingénieurs qui cherche du deux-pièces meublé. Enfin, les écoles françaises et les sièges de multinationales installent des familles d’expatriés à Anfa, Gauthier et Racine.
La conséquence est un marché segmenté : le rendement se trouve dans les petites surfaces des quartiers tertiaires, la valorisation dans les grands appartements du triangle central.
Où nous sourçons, et pourquoi
Nous couvrons sept quartiers, choisis pour la profondeur de leur marché locatif plutôt que pour leur notoriété.
- Maârif — cœur tertiaire, rotation rapide, 13 000 à 18 000 MAD/m². Le meilleur compromis rendement-liquidité de la ville.
- Bourgogne — tissu résidentiel calme entre centre et Corniche, prix d’entrée inférieur de 15 à 20 % au Maârif pour une demande comparable sur les petites surfaces.
- Gauthier — immeubles des années 1950, volumes rares, loyers au mètre carré les plus élevés de la ville sur le meublé.
- Racine — résidences fermées et gardiennées, demande familiale installée, baux longs et rotation faible.
- Anfa — segment patrimonial, 21 000 à 28 000 MAD/m², valorisation et liquidité à la revente supérieures au rendement immédiat.
- Sidi Maârouf — parc récent adossé à Casanearshore et au Technopark, charges de copropriété faibles, demande continue de techniciens et d’ingénieurs sur le deux-pièces meublé.
- Oulfa — quartier résidentiel de l’ouest de la ville, ticket d’entrée parmi les plus accessibles de Casablanca, demande soutenue de familles et de jeunes actifs sur les deux et trois-pièces.
Ce que nous écartons à Casablanca
Nous écartons les biens en indivision non résolue et les immeubles sans syndic constitué. Dans les deux cas, le coût de sortie est systématiquement sous-estimé par les vendeurs comme par les acquéreurs.
Le neuf, lui, se juge au prix. Un programme vendu sur plan porte le plus souvent une marge de promoteur que le loyer ne rembourse pas, et des délais de livraison difficilement opposables : nous le disons à chaque fois. Mais quand le prix négocié tient face aux comparables de l’ancien rénové et que le rendement attendu suit, le bien passe notre grille comme un autre.
Questions fréquentes
Investir à Casablanca : ce qu’on nous demande
Quel budget faut-il pour investir dans le locatif à Casablanca ?
Le ticket d’entrée commence autour de 750 000 MAD pour un studio à rénover au Maârif ou à Bourgogne, soit un coût de revient d’environ 990 000 MAD, travaux, frais et accompagnement compris. Le crédit couvrant le prix et les frais de notaire jusqu’à 108 %, comptez environ 180 000 MAD d’apport, pour un résident comme pour un MRE.
Quel rendement locatif attendre à Casablanca ?
Sur notre sélection, le rendement brut se situe entre 5,8 et 6,6 % selon le quartier, calculé sur le coût de revient complet et non sur le seul prix d’achat. Le rendement net, après charges, vacance et fiscalité marocaine, tourne autour de 3,5 à 4 %.
Quel quartier choisir pour un premier investissement ?
Bourgogne et le Maârif offrent le meilleur rapport entre ticket d’entrée et profondeur du marché locatif. Anfa et Gauthier relèvent d’une logique patrimoniale : le prix au mètre carré y double, et l’apport suit.
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